fbpx

Toto je článek pro lidi, kteří chtějí řešit hypotéku. Bez nějakých klišé a mouder
se podívejme rovnou na 7 důležitých kroků k úspěšnému vyřízení hypotéky…

 

1) Úvodní analýza: „Proč po mně chce toto všechno vědět?“

První setkání. Je dobré si ujasnit…

  • Kolik do toho chci dát vlastního? Vaše vlastní prostředky. I když to pořád jde řešit i bez nich, není to vždycky nejlevnější (úvěr ze stavebního spoření, úvěr na lepší bydlení, atd.). Další velmi oblíbenou možností je zástava jiné nemovitosti, díky které získáte vyšší úvěr a stačí vám tak méně vlastních prostředků.

 

  • Jakou chci fixaci úrokové sazby? Při dnešních úrokových sazbách (2020) dává smysl dívat se po delších fixacích. 7, 10 nebo i více let (to znamená, že po tuto dobu budete mít neměnnou úrokovou sazbu). Dříve to mohl být problém, kdybyste chtěli předčasně splatit. Teď ale můžete podle zákona zaplatit mimořádně 25 % z hypotéky každý rok (z počáteční jistiny, to znamená, že jde hypotéka prakticky splatit za 4 roky, kdyby bylo potřeba). Navíc si podle novely zákona nesmí banka účtovat úrokové náklady při předčasném splacení. Tyto náklady tvořily v minulosti největší zátěž pro klienta. Díky delší fixaci tak budete mít po dlouhou dobu jistotu, že se Vaše měsíční výdaje na hypotéku nezmění.

 

  • Na jak dlouho si chci půjčit? To je na vás. Ale zvažte toto: může se vám vyplatit natáhnout hypotéku na co nejdelší dobu. Budete mít menší splátku, více peněz Vám zůstane a ty začnete odkládat bokem. Tvořit rezervu! To může být hodně osvobozující. Najednou totiž nevrážíte všechny peníze do hypotéky, ale necháváte něco i doma. A tyto peníze můžete použít podle Vaší libosti. Hodně mých klientů se zaměřuje na to, kolik přeplatí na úrocích. To ale nemusí být rozhodující ukazatel. Vedle přeplatku na úrocích by totiž také měli zvažovat znehodnocování peněz v čase skrze působení inflace. Díky tomu je dluh stále “levnější”. V kombinaci s delší fixací se tato myšlenka vyplácí ještě více.

 

  • Co když nebudu schopen splácet? Proberte s námi možnosti zabezpečení příjmu. Ale buďte obezřetní. Měli byste rozumět každému bodu, který Vám do této ochrany nastavuje. Většinou se tato ochrana řeší dobře nastavenou životní pojistkou (bez investiční složky, ta se dělá jen proto, aby měl poradce vyšší provizi – pro klienty nezajímavé – vysoká nákladovost a nízká likvidita). A taky je dobré dávat každý měsíc peníze bokem – tvořit finanční rezervu. Příklad výpočtů najdete v tomto článku.

 

  • A další. Jaký je účel hypotéky? Kolik Vám je? A tak dále. Ale předešlé čtyři otázky jsou nejdůležitější.

 

2) Žádáme o úvěr a objednáváme odhad

S poradcem vyplníte žádost o úvěr a na základě ní v bance prověří Vaše registry (bankovní a nebankovní) a bonitu (poradce si nechá potvrdit příjem Vaším zaměstnanavetelem nebo pošle bance Vaše daňová přiznání).

Pokud je vše v pořádku, objednává se odhad. První někdy zpoplatněná část. Často je možné objednat odhad zdarma. Pokud takovou nabídku dostanete, nechejte si ji potvrdit emailem. Jako vše ostatní!

To budu ještě několikrát opakovat. Co nemáte v emailu od bankéře nebo na papíře, to neexistuje. Nevěřte telefonním slibům. Často jsou chybné a neprokazatelné. Prostě chtějte vše do emailu.

 

3) Tady zbystříme: podpis rezervační smlouvy

Pozor na to. Když chtějí všichni kupovat nemovitosti, makléři jsou někdy namyšlení a nevycházejí kupujícím úplně vstříc. Je dobré si uvědomit, že v České republice realitní makléř zastupuje stranu prodávajícího a háji primárně jeho zájmy.

Makléři třeba dávají klientům do rezervačních smluv nesmyslné termíny. Potom se nestíhá řešit financování (vždycky se to může na něčem zadrhnout) a jednání s makléřem může být také pomalejší.

V rezervační smlouvě pečlivě zkotrolujte, jaké časové povinnosti máte. Do kdy musíte co dělat. Podtrhněte si to a konzultujte s poradcem. Pokud má dost zkušeností, bude vědět, jestli je to v pořádku nebo ne. Můžete si také přečíst článek věnovaný tomuto tématu.

 

4) Před podpisem hypotéky, aneb co si pohlídat?

Poradce nebo bankéř vám pošle podobu hypoteční smlouvy (a další dokumenty). Udělejte tyto věci:

  • Nechejte si potvrdit emailem, jaké poplatky jsou s hypotékou spojeny (za odhad, sjednání hypotéky, vedení účtu, čerpání na návrh na vklad zástavního práva, atd.).
  • Zkontrolujte podmínky čerpání. Musíte rozumět každé z nich. Pokud tomu tak není, obraťte se na svého poradce nebo bankéře.
  • Ideálně si smlouvu pečlivě pročtěte a potrhejte ty části, kterým nerozumíte. Vysvětlí Vám je buď poradce nebo bankéř.

Někdy má banka jako podmínku domicilaci. Vyžaduje, aby se na Vašem účtu každý měsíc protočily nějaké peníze a ten účet byl aktivně používaný. Pro některé klienty je to komplikace, protože nechtějí měnit svou současnou banku.

 

5) Podepsali jsme hypotéku, teď to teprve začíná!

Je potřeba nemovitost správně pojistit. Podívejte se, jak vyšla obvyklá cena v odhadu, který dělala banka (často se odlišuje od ceny, za kterou nemovitost kupujete). Tento údaj vám případně bankéř sdělí.

Banka sice může mít jako podmínku pojištění nemovitosti na daleko nižší hodnotu, to ale nedoporučuji. Pokud se něco stane (požár, atd.), nemovitost by mohla být podpojištěna a Vám budou chybět peníze na opravu.

Součástí tohoto pojištění (nemovitosti a domácnosti) může být také pojištění občanské odpovědnosti. To Vám pomůže, když způsobíte Vy škodu někomu jinému. Ať už jej budete mít součástí pojistky nebo zvlášť, určitě si jej sjednejte. Alespoň na 2 000 000 Kč. Stojí pár stovek ročně.

Vedle pojištění nemovitosti je v této fázi potřeba splnit několik dalších podmínek pro to, aby banka poslala peníze prodávajícímu a Vy jste se mohli nastěhovat. Nejčastěji sem patří:

  • Návhr na vklad zástavního práva – zaběhnete si na katastr a podáte tento návrh. Jednoduše to znamená, že nemovitost bude v zástavě banky. Pozor: je důležité, abyste podali návrh na vklad zástavního práva před návrhem na vklad vlastnického práva! Jinak nastanou dramatické komplikace. Toto by měl ohlídat Váš finanční poradce.
  • Prokázání vlastních prostředků – prokážete, že Vaše vlastní peníze byly odeslány prodávajícímu.
  • Podepsaná kupní smlouva.
  • U podnikatelů je také vyžadováno potvrzení o bezdlužnosti.

A řada dalších podmínek. Mohou se lišit podle toho, co klient kupuje a v jaké je situaci.

 

6) Potřebuji životní pojištění a pravidelné investice?

Většinou ano. I když to ve většině případů ne

Životní pojištění má za cíl chránit klienta pro případ, že by mu vypadl příjem (kvůli pracovní neschopnosti, úrazu, nemoci, invaliditě, atd.). Aby byl i nadále schopen splácet hypotéku a uživit rodinu.

Pravidelná investice pomáhá budovat finanční rezervu. Čím větší finanční rezervu klient má, tím levnější může mít životní pojištění (protože může peníze z rezerv použít v případě výpadku příjmu). Článek o tomto principu najdete tady.

Klienti mají často silnou nedůvěru v tyto dva produkty. Podíváme se na ně více do hloubky později.

 

7) A co bude dál? Když třeba nebudu splácet?

Banka odešle peníze prodávajícímu a Vy začínáte bydlet. Co teď?

Když nastane natolik nešťastná situace, že po delší dobu nebudete schopni splácet, Vaše nemovitost padá do insolvenčního řízení. O tom píšu ve své diplomové práci (není potřeba ji číst celou, zajímavá je psychologie dluhu a praktické příklady spojené s hypotékami).

Pokud jste prošli celým procesem, tak je dost možné, že máte sjednanou
řadu produktů…

  • Hypoteční úvěr,
  • pojištění domácnosti a nemovitosti,
  • pojištění odpovědnosti,
  • životní pojištění,
  • pravidelnou investici (formou vybraného podílového fondu),
  • a další produkty třeba z minulosti (stavební spoření, penzijní připojištění, atd.).

Protože se často začíná jednat o docela slušnou dávku smluv, je dobré mít na své straně kvalitního osobního finančního konzultanta, který se o to celé bude starat. Pro jednotlivce je často složité (nudné, vyčerpávající, …) sledovat změny na finančím trhu ve všech oblastech. Chce se věnovat své práci, rodině a koníčkům.

S jedním člověkem dotáhnete hypotéku a zároveň vám pomůže zkotrolovat nebo připravit návrh dalších smluv. Cílem má být to, že máte jednoho člověka na telefonu, se kterým vyřešíte cokoli z vašich osobních financí. Doporučuji vybrat někoho z našeho týmu Finančního rozvoje. Případně mi zavolejte a někoho vám doporučím.

V ideálním případě to pro klienta znamená větší pohodu a více času ve srovnání s tím, kdyby měl toto všechno řešit sám.

 

Co je nejdůležitější? Komunikace. Buďte obezřetní. Nechávejte si sdělené informaci potvrdit emailem, ať máte větší jistotu.

 

Ing. Jan Skryja
Tel. 603 729 189

 

Spojte se s námi a domluvte si informační schůzku


Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *