Investice do nemovitostí jsou velmi populární. Většina mých klientů vždy přemýšlela
v rovině vlastních investic – vzít si hypotéku, složit část vlastních zdrojů, koupit nemovitost
a tu pronajímat.

V takovém případě je dobré celou situaci pořádně promyslet. A to hned z několika
hledisek:

  • Daň z nabytí nemovitosti – 4 % z kupní ceny bude potřeba zaplatit do 3 měsíců
    po převodu vlastnického práva.
  • Provize realitní kanceláři při koupi – pokud se nemovitost prodává přes realitní kancelář, je dobré počítat s provizí této kanceláře.
  • Fond oprav – pravidelné odkládání peněžních prostředků pro případ opotřebení
    nemovitosti a oprav.
  • Nájem versus hypotéka – pokryje nájem celou hypotéku nebo bude investor
    doplácet?
  • Lokalita – je v dané lokalitě poptávka po práci a dostatečná nabídka práce? Jak je lokalita lukrativní? S jakým procentem neobsazenosti počítat?
  • A řada dalších…

Před koupí investiční nemovitosti je potřeba zvážit celou řadu faktorů.

 

Typy investic do nemovitostí

Velmi zjednodušeně se s klienty bavíme o třech druzích nemovitostí a možnostech
investic do nich…

  1. Rezidenční nemovitosti – byty, bytové domy, atd. Tady nejčastěji klienti investují
    přímo. Vymyslíme financování, koupí byt a ten pronajímají. Investování formou fondů
    v tomto případě není nejlepší varianta. Krátké nájemní smlouvy (12 měsíců) a často
    nebonitní nájemci vedou k malé stabilitě.
  2. Komerční nemovitosti – komerční domy, které se pronajímají firmám k jejich
    pracovní činnosti. Výhodou jsou delší nájemní smlouvy (v průměru 5 let)
    a bonitní nájemci (často firmy jako Nivea, ČSOB, HIPP, atd.). Do komerčních
    nemovitostí je možné investovat formou podílových fondů. Delší nájemní smlouvy
    v kombinaci s bankovními zárukami vedou k vyšší stabilitě (část výnosu investora
    je tvořena nájmy, velké firmy se zavazují k delším nájemním vztahům a tím má investor
    jistější výnos). Výnos těchto fondů je 2 – 5 % v závislosti na rizikovosti portfolia fondu.
    Příklady fondů: Investika, Conseq Realitní, Reico.
  3. Průmyslové nemovitosti – průměrná doba nájemních smluv je 7 let (často i 10 leté
    nájemní smlouvy). Velmi zajímavá investiční příležitost. Největší hodnotu má pozemek
    a stavební povolení. Česko je srdce Evropy a podstatnou průmyslovou tepnou. Pro firmy
    je velmi výhodné mít v těchto oblastech skladové prostory a logistické budovy. Pracovní
    síla je navíc stále za docela rozumnou cenu. Tyto faktory přidávají investicím do
    průmyslových investic na kráse. Investuje se opět formou podílových fondů. Nevýhodou
    je, že tato investice většinou není dostupná pro každého. Na rozdíl od komerčních
    nemovitostí často nejde investovat pravidelně a jednorázová investice začíná na vyšších
    sumách. Výnos fondů je 7 – 9 %. Příkladem je fond Accolade.

 

V praxi je tedy pro běžného klienta nejčastější kombinace vlastní investice do bytu
k pronájmu a pravidelné investice formou podílového fondu investujícího do komerčních
nemovitostí.

 

Kde vzniká výnos v realitních fondech

Často je klientům mylně interpretováno, že realitní fondy jsou skvělé, protože
jejich výnos je dán platícími nájmy. A protože si správci těchto fondů vybírají
bonitní nájemce (velké firmy), tak je výnos pro investora velmi stabilní.

To je jen poloviční pravda. Výnos se ve skutečnosti skládá ze dvou parametrů…

  1. Nájmy – u komerčních a průmyslových nemovitostí velmi stabilní díky
    kvalitním nájemcům. Horší může být situace u fondů investujících do
    rezidenčních nemovitostí kvůli krátkým nájemním smlouvám (1 rok)
    a menším nárokům na nájemníky.
  2. Hodnota nemovitostí – ve fondu dochází k pravidelnému přeoceňování
    hodnoty nemovitostí (podle situace na trhu), aby nový investor vstupoval
    do fondu za férové ceny. Toto je důležité, protože v době růstu trhu může
    fond generovat výrazně vyšší výnos (nejen z nájmů, ale také z růstu hodnoty
    nemovitostí), ale v době ekonomických problémů může toto přeocenení
    vést k dramatickému poklesu. Příkladem může být propad fondu Reico
    v dubnu roku 2009. Až v roce 2014 se fond vrátil na hodnotu z roku 2009.

 

 

Rizika fondů a doporučení k investování

Čím je fond „dravější“, tím větší generuje výnos. Jedním ze znaků dravosti
může být využívání finanční páky (pro koupi nemovitostí využívá peníze
půjčené v bance). A tady může nastat první problém. Pokud porostou
úrokové sazby, bude dluh dražší. Od určité úrovně může být pro fond
finanční páka nevýhodná. To se negativně projeví na výnosu investorů.

Specifikem realitních fondů je finanční hotovost. Když do fondu klient
pošle peníze, tak se hned nezainvestují (musí se „nahromadit“ hodně peněz
a najít nemovitost ke koupi).

Čím více takových „volných“ peněz ve fondu je, tím menší je výnos (tyto peníze se nijak nezhodnocují). Chytří správci použijí v době výrazného růstu sazeb hotovost na
částečné splacení svých dluhů.

Dalším rizikem je už výše zmíněné přeocenění nemovitostí. V době krize
může dojít k poklesu hodnoty a tím i poklesu výnosu pro investora.

 

Jak tedy do realitních fondů investovat?

Pokud má klient možnost časového horizontu 10 let a více, může své
peníze rozložit podle myšlenky „rentiérského portfolia“, kde je
40 % akcií, 30 % dluhopisů a 30 % nemovitostí. Podobně
mají svůj majetek rozděleni dolaroví milionáři, kteří jsou v investování
velmi konzervativní.

Diverzifikace způsobí, že klient není závislý pouze na vývoji nemovitostního
trhu. Delší časový horizont ochrání klienta před krátkodobými výpadky.

Pokud vás zajímá, jak konkrétně by mohlo portfolio vypadat, můžete mě
kontaktovat a společně investiční možnosti probereme.

 

Hodně štěstí.


Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *